Có thể có được bán đất nếu bên mua không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng không?

Trong thời gian gần đây, khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất, rất nhiều người đã dính phải “bẫy” dù đã làm hợp đồng đặt cọc với bên mua song cho đến khi quá thời hạn thì vẫn không thấy người mua tới thanh toán nốt số tiền còn lại, khiến cho bên bán gặp nhiều phiền phức. Vậy thực hư cái bẫy của hợp đồng đặt cọc nhà đất có công chứng ra sao? Nếu bên mua không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng thì bên bán có bán được đất hay không? Hôm nay, Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ sẽ giải thích cho mọi người cùng biết về vấn đề này, giúp mọi người sẽ tranh những vướng mắc nếu đã lỡ hoặc không may gặp phải trong tương lai cũng như các cách để giải quyết nhé.

1. Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, nghĩa vụ (mức phạt cọc) của các bên khi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thực hiện như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (thỏa thuận khác ở đây là mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn so với quy định hoặc thỏa thuận không phạt cọc…).
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

>>> Xem thêm: Làm hợp đồng đặt cọc nhà đất mới nhất 2023

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 . Theo đó, nếu không có thỏa thuận khác thì công chứng không làm hạn chế, mất quyền chuyển nhượng nhà đất khi bên nhận đặt cọc không hủy hợp đồng đặt cọc. Điều này này là hiển nhiên, bởi lẽ trường hợp này công chứng không quyết định nội dung của hợp đồng (quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện theo thỏa thuận với điều kiện không trái luật, không trái đạo đức xã hội).
Trên thực tế, khi hết thời hạn đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng (từ chối mua) thì có thể có một số tổ chức công chứng không công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa bên nhận đặt cọc với bên thứ ba.

Nguyên nhân của việc này có thể là:
– Bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thỏa thuận về việc không được chuyển nhượng nhà đất khi không (chưa) hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết (nếu có điều khoản này thì bên nhận đặt cọc tự mua dây buộc mình).
– Công chứng viên cố tình làm khó bên nhận đặt cọc.

Giải pháp: Nếu thuộc trường hợp không có thỏa thuận khác mà tổ chức công chứng vẫn làm khó bên nhận đặt cọc thì xử lý theo các hướng sau:
– Yêu cầu công chứng viên giải thích, trong đó chỉ rõ căn cứ pháp lý về việc từ chối thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
– Lựa chọn công chứng tại đơn vị khác hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trên đây là bài viết trả lời cho vướng mắc: Bên mua không hủy hợp đồng đặt cọc công chứng có được bán đất? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý về công chứng hoặc Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ tới Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: [EMAIL]ccnguyenhue165@gmail.com[/EMAIL]

THƯ VIỆN ẢNH

Click vào để phóng to ảnh/ video dưới dạng slide