Cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng

Hai loại dự án cần quỹ đất gồm: Dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng và dự án vì lợi ích doanh nghiệp. Vậy tiền bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án tính thế nào?

>- Những lưu ý quan trọng khi công chứng nhà đất tại văn phòng công chứng

1. Tiền bồi thường được tính theo giá nhà nước

​

* Trường hợp áp dụng

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng

Lưu ý: Để được bồi thường về đất thì phải đủ điều kiện.

* Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai năm 2025, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (đây là một loại giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định). Hay nói cách khác, người có đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi thì không được thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ tính theo giá đất cụ thể.

Theo Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được quy định như sau:

"1. Việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

2. Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm."

Theo căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất (gồm 04 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp điều chỉnh giá đất) và trình tự, nội dung xác định giá đất theo từng phương pháp.

Như vậy, có thể thấy giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường khi thu hồi đất có cách tính phức phức tạp và do UBND cấp tỉnh quyết định, người dân khó có thể tự tính được chính xác thửa đất của mình được bồi thường bao nhiêu tiền khi bị thu hồi mà chỉ được thông báo giá bồi thường.

2. Được tính theo giá thỏa thuận
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án (dự án phục vụ lợi ích của doanh nghiệp); bản chất là mua đất, thuê đất của người dân. Tuy nhiên, không ít người dân hiểu đây là doanh nghiệp thu hồi đất.

* Trường hợp áp dụng

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;”

Điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“4. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;”

Theo Điều 62 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh, cụ thể:

"Điều 62. Chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội

1. Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai thì nhà đầu tư thực hiện đăng ký đất đai theo quy định hoặc thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký đất đai và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư."

Theo đó:

- Đây là trường hợp người sử dụng đất (chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân) chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư để sản xuất, kinh doanh theo hợp đồng do các bên thỏa thuận.

- Hiện nay, nhiều địa phương có chính sách khuyến khích nhà đầu tư thực hiện theo phương thức này. Để có đất sản xuất, kinh doanh thì nhà đầu tư phải thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê quyền sử dụng đất với người dân mà không thông qua cơ quan Nhà nước.

Trong trường hợp này, Nhà nước không can thiệp về giá chuyển nhượng, giá cho thuê nên người dân có quyền thỏa thuận và đưa ra mức giá cao hơn so với trường hợp Nhà nước thu hồi đất (thường sẽ là như giá thị trường). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp người dân đưa ra quá cao mà nhà đầu tư không thể đáp ứng thì dự án không thể thực hiện được.

Kết luận: Cùng là việc cần mặt bằng để thực hiện dự án nhưng với mục đích khác nhau nên pháp luật đất đai quy định cách thức lấy đất và tiền phải trả cho người sử dụng đất là khác nhau, cụ thể:

1. Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thực hiện các dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng. Nhà nước có quyền thu hồi đất theo quy định và quyết định giá đất để bồi thường.

+ Người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất, không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thu hồi.

+ Người sử dụng đất có quyền được thông tin và đóng góp ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện theo quy định.

2. Nhà đầu tư (chủ yếu là doanh nghiệp) thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh vì lợi ích doanh nghiệp không được phép thu hồi mà chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người dân. Trong trường hợp này, doanh nghiệp phải thỏa thuận giá chuyển nhượng, giá thuê, định giá quyền sử dụng đất với người có đất.

Lưu ý: Để tính được tiền bồi thường thì phải căn cứ vào từng thửa đất, thời điểm cụ thể mà không có công thức chung để tính cho tất cả các thửa đất.

>- Phí dịch vụ làm sổ đỏ nhanh hết bao nhiêu tiền? Chi phí làm sổ đỏ bên mua hay bên bán phải trả?
Trên đây là giải đáp về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án, người dân sẽ tạm mất quyền lợi BHYT nếu không làm việc này. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979

Email: ccnguyenhue165@gmail.com​