Các rủi ro khi mua căn hộ chung cư

​

Nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư ngày càng tăng cao, tuy nhiên, cũng có khá nhiều khách hàng chưa nắm được những kiến thức về pháp lý cần thiết khi mua nhà.

Để đảm bảo tránh được những rủi ro trong quá trình mua căn hộ chung cư, người mua nhà nên lưu ý những vấn đề pháp lý dưới đây:

1 – Chủ đầu tư có đủ điều kiện bán chung cư
Để có quyền bán chung cư thì chủ đầu tư phải có đủ 2 điều kiện sau:

Điều kiện 1. Có đầy đủ giấy tờ theo quy định

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Theo đó, chủ đầu tư phải có đủ giấy tờ sau:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất .

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền thuê đất rất quan trọng để chứng minh căn hộ chung cư của bạn đã có đầy đủ pháp lý khi hình thành trong tương lai. Hơn thế nữa, giấy chứng nhận này sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị thể chấp ngân hàng, hay vẫn đang trong quá trình xin giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất. Có như vậy thì trong tương lai, khi căn hộ chung cư hoàn thành, bạn mới có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.

Người mua nhà cũng cần lưu ý, một số dự án chung cư mini có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư sẽ không thể cấp sổ đỏ riêng cho từng căn hộ do không có quy định của pháp luật.

– Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thiện nghĩa vụ với nhà nước.

Hồ sơ này sẽ xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất cho nhà nước. Nhiều khu chung cư đến khi cư dân đi làm sổ đỏ bị vướng mắc mới biết chủ đầu tư còn thiếu nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

– Hồ sơ dự án:

+ Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

+ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, Giấy phép xây dựng của dự án sẽ đảm bào dự án được thi công đúng tiến độ, không lo sợ bị đình chỉ thi công, dẫn đến rất nhiều thiệt hại cho người mua nhà trong quá trình chờ nhà hoàn thiện.

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

+ Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Điều kiện 2: Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

2 – Chung cư được ngân hàng bảo lãnh
Theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bạn phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

– Khi ký kết hợp đồng mua nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua.

– Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh (ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

3 – Dự án chung cư có đang bị thế chấp?
Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án thế chấp dự án tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, chủ đầu tư muốn bán căn hộ trong dự án cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chập các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý.

Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở.

Như vậy, để tránh hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đã được giải chấp.

4 – Quy định về thanh toán tiền mua chung cư
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về mức thanh toán như sau:

– Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần.

– Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,

– Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng thông số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).

– Trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Sổ cho bên mua,

Lưu ý: Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết

>>>Xen thêm Những rủi ro khi mua căn hộ chung cư

5 – Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán chung cư là cơ sở pháp lý quan trọng để làm căn cứ cho khách có thể thể bán lại, chuyển nhượng căn hộ hoặc giải quyết các tranh chấp nếu có thể xảy ra. Do đó, ngoài việc tìm hiểu và đọc thật kỹ, nắm thật rõ các điều khoản trong hợp đồng mua bán chung cư, người mua cần quan tâm đến các điều khoản sau:

Đồng tiền thanh toán trong hợp đồng mua bán phải là VNĐ để đảm bảo tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán ghi bằng bất cứ đơn vị tiền tệ nào khác sẽ không có hiệu lực trước pháp luật. Nên người mua nhà nếu thấy hợp đồng ghi đơn vị tiền tệ khác VNĐ cần yêu cầu quy đổi ra VND với điều khoản rõ ràng.

Tiến độ thanh toán của căn hộ phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, người mua nhà chỉ cần thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ. Nên giữ lại 5 -10% giá trị căn hộ đến khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mới thanh toán nốt.

Nên ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà không thông qua trung gian, người ký hợp đồng cần là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp

• Đối với dự án sẽ được hình thành trong tương lai, thời điểm ký hợp đồng cần là thời gian đã hoàn thành phần móng dự án.
• Hợp đồng mua bán cần quy định rõ các mức phí dịch vụ, phí điện nước, phí quản lý chung cư rành mạch theo đơn vị VND, tránh các khúc mắc về sau.

Một điều lưu ý cuối cùng là hợp đồng mua bán phải quy định rõ chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư cho bên mua trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng. Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ…) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước…).

6 – Giao căn hộ không như cam kết
Hiện nay rất nhiều người dân khi mua nhà chung cư khi xem căn hộ mẫu hoặc qua quảng cáo của nhà đầu tư về quy cách, chất lượng của căn hộ chung cư thì rất tốt nhưng khi nhận căn hộ thì không như thông tin khi giao kết trong hợp đồng. Trong trường hợp này thì nên xử lý như sau:

– Khi giao nhận căn hộ thì việc đầu tiên người mua phải kiểm tra, So sánh thực tại căn hộ với Những điều khoản mô tả trong hợp đồng đã ký kết. Nếu phát hiện kích thước, thiết bị không như giao kết thì phải:

– Lập biên bản, trong đó nêu rõ những thiết bị nào sai quy cách, chất lượng, nhãn mác… hoặc kích thước không đúng so với hợp đồng.

– Thông tin tới chủ đầu tư về việc căn hộ không đúng tiêu chuẩn như trong hợp đồng để tìm hướng giải quyết (thông thường là theo thỏa thuận).

– Theo quy định về thanh toán thì có một khoản tiền chưa trả cho nhà đầu tư (đợt thanh toán cuối) nếu phát hiện chung cư nhận được không đúng như hợp đồng thì hai bên tự thương lượng và có thể trừ đi trong khoản tiền mà người mua chưa trả cho chủ đầu tư.

Nếu phát sinh tranh chấp mà không tự giải quyết được thì người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền về tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư.